地代の値上げと言われたら？ 借地人がまずは知っておきたいこと
「来月から地代を値上げしたいと思います。」
地主から突然このような連絡が来たら、多くの方は戸惑うのではないでしょうか。
「応じなければ契約を解除されるのでは？」
「言われたとおり支払わなければいけないの？」
「そもそも、値上げは断ることができるの？」
借地契約は長期間にわたることが多く、その間に地価や物価、固定資産税などの状況は大きく変わります。そのため、地主から地代の見直しを求められること自体は、決して珍しいことではありません。
一方で、地代は地主が一方的に決められるものでもありません。借地人にも法律で守られた権利があり、適切な手順を踏んで話し合いを進めることが大切です。
今回は、地主から地代の値上げを求められたときに、借地人としてまず知っておきたい基本的な考え方をわかりやすく解説します。
地代は、地主が自由に決められるものではない
地主から「来月から地代を上げます」と通知されると、借地人としては「応じなければ契約を解除されるのではないか」と不安になるかもしれません。
しかし、地主が値上げを求めたからといって、その金額が直ちに確定するわけではありません。地代は、地主と借地人との契約によって定められているものです。原則として、どちらか一方の通知だけで自由に変更できるものではありません。
もっとも、一度決めた地代が将来にわたって一切変わらない、というわけでもありません。
借地借家法では、次のような事情によって現在の地代が不相当になった場合、地主または借地人が地代の増減を請求できると定めています。
・土地にかかる固定資産税などの負担が増減した
・土地の価格が上昇または下落した
・周辺の土地の地代と比べて高すぎる、または低すぎる状態になった
・そのほか、経済事情が大きく変化した
つまり、地主には地代の増額を求める権利があります。一方で、借地人にも、提示された値上げ額が妥当かどうかを確認し、納得できない場合には協議を求める権利があります。
大切なのは、「値上げの通知が届いた」という事実と、「値上げ後の金額が確定した」ということを混同しないことです。
値上げを求められたら、まず確認したい3つのポイント
地代の値上げを求められた場合、感情的に反発したり、逆に不安からすぐに承諾したりする必要はありません。
まずは、次の3つを確認しましょう。
① 値上げの理由は何か
「固定資産税が上がった」「周辺の地代相場が変わった」など、地主がどのような理由で増額を求めているのかを確認します。
理由が曖昧なまま、「とにかく上げます」という説明だけであれば、具体的な根拠を尋ねても差し支えありません。
② 提示された金額に根拠はあるか
増額後の地代がどのように算出されたのかも重要なポイントです。
近隣の借地の相場や不動産鑑定評価、固定資産税の増減など、客観的な資料が示されることもあります。
例えば東京都内では、固定資産税と都市計画税の合計額を基準に地代を考えるケースがあります。実際の交渉で、地主側が「固定資産税・都市計画税の合計額の約3倍」を適正な地代の目安として提示した例もあります。
もっとも、これはあくまで一つの考え方です。地域や土地の条件、契約の経緯などによって適正な地代は異なり、この算定方法が必ず採用されるわけではありません。
一方で、「近所も上げているから」「会社の方針だから」といった漠然とした説明だけでは、金額の妥当性を判断することはできません。
借地人としては、「なぜこの金額なのか」「どのような資料や計算方法に基づいているのか」を確認し、十分に説明を受けたうえで判断することが大切です。
③ やり取りは必ず記録に残す
電話や訪問だけで話を進めるのではなく、メールや書面など、後から内容を確認できる方法でやり取りを残しておくことをおすすめします。
交渉が長引いた場合や、第三者に相談することになった場合でも、経緯が整理されていれば冷静に対応できます。
借地契約は長期間続くことが多い契約です。だからこそ、一時的な感情ではなく、事実と記録に基づいて対応することが、結果的に双方にとって良い解決につながります。
話し合いがまとまらない場合はどうなる？
地主と借地人の話し合いで地代について合意できない場合でも、すぐに借地契約が終了したり、土地を明け渡さなければならなくなったりするわけではありません。
まずは当事者同士で協議を続け、それでも折り合いがつかない場合には、調停や訴訟などの法的な手続きによって適正な地代が判断されることになります。
その間も、借地人には現在の地代を支払い続ける意思を示すことが重要です。
なお、地主が受け取りを拒否したり、受け取る条件について双方の意見が対立したりする場合には、「供託」という制度を利用できるケースもあります。供託とは、法務局に地代を預けることで、支払う意思があることを法律上明確にする制度です。
ただし、供託が認められるかどうかは、個々の事情によって判断が異なります。支払方法をめぐって争いがある場合などは、事前に弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。
地代の値上げを求められると、不安や焦りを感じるのは当然です。しかし、慌てて結論を出す必要はありません。
まずは値上げの理由や根拠を確認し、やり取りを記録に残しながら冷静に話し合いを進めることが、納得できる解決への第一歩となります。
まとめ
地代の値上げを求められたからといって、すぐに応じなければならないわけではありません。
まずは、値上げの理由や算定の根拠を確認し、その内容に納得できるかどうかを冷静に判断することが大切です。また、交渉の経過はメールや書面などで記録に残しておくことで、後々のトラブル防止にもつながります。
借地契約は、数十年にわたって続くことも少なくありません。一時的な感情で判断するのではなく、法律や契約に基づいて落ち着いて対応することが、結果として双方にとって良い解決につながります。
ヴェルダントでは、借地・底地に関するご相談も承っています。地主との交渉や地代の問題でお悩みの方は、一人で抱え込まず、お気軽にご相談ください。
次回予告
借地人にとって、地代の値上げと並んで多い相談が、「借地権を売ってほしい」「底地を買わないか」といった売買に関する話です。
地主や不動産会社から突然提案されることもありますが、その場で結論を出す必要はありません。
次回は、「借地権を売ってほしいと言われたら？ 借地人が確認したいポイント」をテーマに、交渉で押さえておきたいポイントや注意点をわかりやすく解説します。
